Com a extinção da DIRF e a obrigatoriedade mensal da EFD-Reinf, brasileiros no exterior que mantêm imóveis alugados no Brasil precisam atentar para novas exigências de compliance fiscal
Introdução
Para brasileiros que vivem no exterior e mantêm imóveis alugados no Brasil, a transição exige atenção redobrada ao papel do procurador, aos prazos de entrega e às consequências do descumprimento.
A Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais (EFD-Reinf) substituiu definitivamente a Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (DIRF) para fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 2025, conforme a Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, e impõe novas responsabilidades de compliance para pessoas físicas não residentes que recebem rendimentos de fontes situadas no Brasil, especialmente aluguéis. A obrigação, que antes era cumprida anualmente por meio da DIRF, passou a ser mensal.
O papel do procurador e a geração do DARF
A pessoa física não residente não transmite a EFD-Reinf diretamente. A responsabilidade recai sobre o procurador nomeado no Brasil, que atua como responsável tributário pelo recolhimento do imposto e pela transmissão das obrigações acessórias.
A DARF deve ser gerada no CPF do procurador, com código correto a ser paga na data do recebimento.
Quando o imóvel é administrado por uma imobiliária, é necessário verificar quem figura como responsável pela retenção do imposto. Se a imobiliária atua apenas como intermediária do pagamento, a obrigação de reter o IRRF e de transmitir a EFD-Reinf permanece com o procurador do não residente. Se a imobiliária é a locatária (pessoa jurídica que aluga o imóvel), a retenção e a declaração passam a ser de responsabilidade dela.
Essa distinção é fundamental e frequentemente gera dúvidas.
O que é a EFD-Reinf e por que ela afeta o não residente
A EFD-Reinf é um módulo do Sistema Público de Escrituração Digital (SPED) destinado à apuração e transmissão de informações relativas a retenções de tributos federais.
Para o não residente que recebe aluguel no Brasil, a EFD-Reinf se torna relevante porque o Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) incidente sobre esse rendimento precisa ser informado mensalmente à Receita Federal. A alíquota aplicável é de 15% sobre o valor líquido do aluguel, conforme a legislação vigente para rendimentos pagos a não residentes.
Evento R-4010: o que deve ser informado
O evento R-4010 da EFD-Reinf é o responsável por registrar pagamentos realizados a beneficiários pessoa física e o acesso é feito pelo e-CAC com certificado digital ou senha Gov.br do procurador.
A partir de 2026, a regra do R-4010 tornou-se mais rigorosa: não há exceções de valor mínimo para a obrigação de informar pagamentos ao beneficiário pessoa física. Mesmo quando o valor é baixo ou quando a retenção do tributo é dispensada, a informação deve ser transmitida.
Prazos e integração com a DCTFWeb
A EFD-Reinf deve ser transmitida mensalmente até o dia 15 do mês subsequente ao fato gerador. Quando o dia 15 recai em dia não útil, o prazo é postergado para o primeiro dia útil seguinte (Instrução Normativa RFB nº 2.163/2023).
Além da EFD-Reinf, o procurador deve transmitir a DCTFWeb (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais Previdenciários e de Outras Entidades e Fundos), por meio da qual se consolida o débito e se efetiva a confissão de dívida perante a Receita Federal. O recolhimento do IRRF deve ocorrer até o dia 20 do mês subsequente ao pagamento.
Consequências do descumprimento
O não cumprimento da obrigação de entrega da EFD-Reinf acarreta penalidades que vão além da multa por atraso. Entre as principais consequências estão: multa por atraso na entrega, calculada por mês ou fração de atraso; pendências no CPF do procurador e, em determinadas situações, do próprio não residente; e possíveis reflexos na Declaração de Ajuste Anual (DIRPF) ou na Declaração de Saída Definitiva, caso as informações prestadas na EFD-Reinf não sejam consistentes com os demais demonstrativos fiscais.
A transição da DIRF para a EFD-Reinf: linha do tempo
Entre setembro de 2023 e dezembro de 2024, a DIRF e a EFD-Reinf coexistiram como obrigações acessórias, exigindo o envio de ambas. A partir de janeiro de 2025, a DIRF foi extinta e a EFD-Reinf passou a ser a única declaração obrigatória para informar retenções na fonte, incluindo aquelas relativas a rendimentos de aluguel pagos a não residentes.
Para procuradores que já realizavam a entrega da DIRF, a principal mudança operacional é a periodicidade: o que antes era declarado anualmente agora deve ser transmitido todos os meses. Essa alteração exige organização contínua dos documentos e controle rigoroso dos prazos.
Erros mais frequentes
- usar o CPF da pessoa física não residente
- usar o código de recolhimento de imposto incorreto
- gerar darf fora do prazo – fato gerador é a data do recebimento
- não preencher NIF no evento R-4010
- ignorar a DCTFWeb
Justamente para descomplicar esse fluxo, a Fiscal Care desenvolveu um manual prático em PDF, com passo a passo completo para o cumprimento dessas obrigações. O material reúne 10 pontos fundamentais — quem declara e por quem, pré-requisitos, preenchimento dos eventos R-1000 e R-4010 da EFD-Reinf, emissão da DARF, código de recolhimento correto, fechamento do movimento, transmissão da DCTFWeb, cronograma mensal de cumprimento e os erros mais comuns a evitar. Direcionado a procuradores, contadores e à pessoa física residente no exterior, o guia traduz a complexidade regulatória em orientações objetivas, reduzindo o risco de erros que levam à malha fina ou a autuações. Fale conosco por whatsapp ou agendamento online.
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