Com o avanço da digitalização e a integração de novas bases de dados, a Receita Federal se prepara para uma das maiores transformações recentes em seu sistema de fiscalização: a partir de 2026, os rendimentos de aluguel passarão a ser rastreados de forma automática. Além disso, a Lei Complementar nº 214/2025 trouxe novas regras para determinar quando a locação será tributada pelo IBS/CBS.
A mudança começou com o fim da DIRF (Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte) e a implementação de dois sistemas que prometem revolucionar o cruzamento de informações: a IN RFB 2275/2025 estabelece a adoção do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e define regras para o compartilhamento de informações entre órgãos fiscais por meio do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).
O que muda na prática:
Com esses novos mecanismos, a Receita passará a ter acesso direto e automatizado a dados relacionados a imóveis e locações em todo o território nacional.
Isso inclui contratos de aluguel, informações sobre locadores e locatários, valores pagos e movimentações bancárias vinculadas às transações imobiliárias.
Na prática, a fiscalização deixará de depender apenas das declarações voluntárias dos contribuintes.
Os sistemas permitirão identificar discrepâncias entre rendimentos declarados e valores efetivamente movimentados, reduzindo brechas e aumentando a precisão da fiscalização.
Quanto à tributação, a LC 214/2025 trouxe casos em que as pessoas físicas que possuem locação como atividade econômica deverão pagar IBS e CBS
Será considerada contribuinte regular do IBS e CBS a pessoa física locadora quando, em 2025, as duas condições abaixo forem atendidas:
- Tiver receita anual com aluguéis superior a R$ 240.000,00;
- Tiver mais de 03 (três) imóveis destinados à locação.
Mesmo com poucos imóveis, o locador será contribuinte se a receita total do ano corrente ultrapassar o limite em 20% (R$ 288.000,00 em 2025). Podem ser deduzidas da base de cálculo as despesas obrigatórias como IPTU, condomínio e emolumentos de cartório.
Para a pessoa física que for considerada contribuinte, a Lei trouxe dois mecanismos para reduzir a carga tributária da locação de imóveis. Uma vez que o IBS/CBS incidirá sobre todo o valor do aluguel, incluindo juros e correção monetária:
1 – há redução de 70% na alíquota padrão de 28%, passando a 8,4%;
2- há um redutor social para locações residenciais, com um desconto fixo de R$ 600,00 na base de cálculo por imóvel alugado.
Aluguel por Temporada
A pessoa física será considerada contribuinte do IBS e CBS na modalidade de aluguel por temporada se a locação de imóvel residencial for de até 90 dias ininterruptos, como as realizadas por meio de plataformas digitais. Essa modalidade será tratada como prestação de serviço de hotelaria, com redução de até 40% na alíquota padrão.
O impacto para quem aluga imóveis
Para quem recebe rendimentos de aluguel, a principal consequência será o fim da informalidade.
Contratos que antes não eram declarados, ou valores que não eram corretamente informados poderão ser detectados automaticamente.
A omissão desses rendimentos pode gerar:
- Multas por falta de declaração ou divergência de informações;
- Cobranças retroativas de imposto com juros e correção;
- Comprometimento da regularidade fiscal do contribuinte.
Vale lembrar que o aluguel é considerado rendimento tributável e deve ser incluído na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF), com recolhimento mensal do carnê-leão, quando aplicável.
Como se preparar para o novo cenário
A recomendação é clara: regularize sua situação fiscal
Para quem possui imóveis alugados, é fundamental:
- Contar com assessoria especializada para garantir que tudo esteja em conformidade com as novas regras.
- Declarar corretamente os rendimentos de aluguel no Imposto de Renda;
- Emitir e guardar contratos e comprovantes de pagamento;
- Revisar o histórico de declarações dos últimos anos, especialmente se houver divergências;
- Avaliar a estrutura tributária mais adequada, pessoa física ou jurídica, conforme o volume e o tipo de rendimento;
O papel da Fiscal Care
A Fiscal Care atua de forma estratégica e preventiva, ajudando pessoas físicas e famílias a estruturar corretamente suas declarações, revisar históricos e organizar seus rendimentos imobiliários com total segurança.
Nosso objetivo é garantir conformidade fiscal, previsibilidade e tranquilidade, mesmo diante das mudanças que o novo modelo trará.
O cruzamento de dados é inevitável mas, com planejamento, ele deixa de ser uma preocupação e se torna apenas parte de uma rotina bem estruturada.
Em um cenário cada vez mais digital e integrado, a transparência fiscal não é mais uma escolha, é uma necessidade.